Persönliche Haftung für Miete des Erblassers ist vermeidbar

Nach § 564 BGB wird ein Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters grundsätzlich mit dessen Erben fortgesetzt, wenn nicht der Ehegatte oder bestimmte andere vom Gesetz vorgesehene Personen in das Mietverhältnis eintreten. Die Erben können das Mietverhältnis dann aber innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen. 

Streit entstand in der erbrechtlichen Praxis immer dann, wenn der Nachlass so gering war, dass daraus die Miete für die dann noch fällig werdenden vier Monate nicht mehr aufgebracht werden konnten. Zwar steht den Erben dann die sog. Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB zur Verfügung, die die Haftung der Erben auf den Nachlass beschränkt, aber zahlreiche Gerichte hatten bislang eine persönliche Haftung der Erben für die noch fällig werdenden Mieten angenommen, weil die Erben nach dieser Auffassung in das Mietverhältnis eingetreten sind. Der BGH hat nun mit seiner Entscheidung vom 23.01.2013 klargestellt, dass die in das Mietverhältnis eingetretenen Erben zumindest dann nicht persönlich für die Miete und Schönheitsreparaturen haften, wenn die Kündigung durch die Erben innerhalb der Monatsfrist nach dem Erbfall ausgesprochen wurde, die Dürftigkeitseinrede erhoben wurde und die Erschöpfung des Nachlasses feststeht. Dann nämlich ist die Forderung des Vermieters nach der Begründung des BGH auf den Nachlass beschränkt, weil die Mieten oder sonstige Schadensersatzforderungen des Vermieters nicht durch ein rechtsgeschäftliches Handeln der Mieter entstanden sind.


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